Vous prévoyez acheter un bien immobilier aux États-Unis? Conformez-vous aux exigences de l’IRS grâce à ces quelques conseils.

Vous êtes prêt à emménager dans un loft à New York? Vous préférez peut-être profiter de la piscine ensoleillée de votre copropriété en Californie?

Si vous avez l’intention d’acheter un bien immobilier au sud de la frontière, il y a des choses que vous devez savoir avant de conclure la transaction. L’achat d’un bien immobilier aux États-Unis a des conséquences fiscales dans les deux pays. Voici donc ce que vous devriez savoir à propos des exigences de l’Agence du revenu du Canada (ARC) et l’Internal Revenue Service (IRS).

Dois-je produire une déclaration pour un bien immobilier personnel?

Si vous utilisez votre bien immobilier situé aux États-Unis à des fins personnelles seulement, tout dépend du nombre de jours que vous passez hors du pays. Pour déterminer si vous devez remplir une déclaration, vous devez vérifier si vous répondez au critère de séjour d’une durée importante, qui vous permet de décider si vous devez remplir l’un ou l’autre des documents suivants : le formulaire 8840, Closer Connection Statement ou la déclaration 1040.

Dois-je déclarer les revenus de location de mon bien immobilier situé aux États-Unis?

Si vous louez votre bien immobilier, vous devez déclarer les revenus de location au Canada et aux États-Unis.

Comment dois-je déclarer mes revenus de location aux États-Unis?

Pour bien informer l’IRS, vous devez remplir le formulaire 1040NR chaque année pour déclarer vos revenus de location. Aux termes de la Convention fiscale entre le Canada et les États-Unis, les revenus de location de source américaine sont assujettis à une retenue de 30 % sur le loyer brut. La bonne nouvelle? Vous pouvez faire un choix unique qui vous permet de ne payer de l’impôt que sur les bénéfices.

Dois-je aussi déclarer les revenus de location au Canada?

Certainement! Les résidents canadiens doivent indiquer dans leur déclaration les revenus qu’ils gagnent partout dans le monde. Vous pouvez toutefois demander un crédit pour impôt étranger à l’égard de l’impôt que vous avez payé aux États-Unis.

Puis-je déduire des dépenses de location?

Oui, quelques-unes. Chaque pays possède ses propres règles. Votre état des loyers de biens immeubles peut ne pas y correspondre. Parmi les dépenses admissibles, citons les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers, le coût des services publics, l’entretien normal, les primes d’assurance et les frais comptables. Au Canada, vous n’avez pas à demander la déduction pour amortissement, mais aux États-Unis, il est obligatoire de le faire. On a établi qu’un bien locatif avait une durée de vie de 27,5 ans, mais vous pouvez aussi choisir une durée de 40 ans.

Puis-je faire mes propres travaux de rénovation?

Si vous êtes habile avec un marteau et que vous voulez apporter des améliorations à votre bien, vous pouvez le faire s’il s’agit d’un bien personnel. Toutefois, dans le cas d’un bien locatif, ce n’est pas permis. Il est important de savoir que vous n’avez pas le droit d’exploiter une entreprise ni de mener des activités de location aux États-Unis. Vous devrez donc avoir recours aux services d’une société de gestion immobilière qui sera responsable de percevoir les loyers, d’entretenir l’immeuble et d’effectuer les travaux de rénovation. Si vous voulez vraiment faire des travaux, vous devrez obtenir un permis de travail.

Comment dois-je produire une déclaration aux États-Unis?

Vous devez commencer par faire une demande pour obtenir un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), qui est l’équivalent de notre numéro d’assurance sociale. Vous pouvez faire cette demande en même temps que vous présentez votre première déclaration de revenus aux États-Unis.

Qu’en est-il du gain en capital lors de la vente?

Si vous êtes prêt à mettre la clé sur votre bien aux États-Unis et que ce n’est pas votre résidence principale, vous devez déclarer vos gains en capital dans les deux pays. Aux États-Unis, vous devez déclarer les gains en entier sur le formulaire 1040NR, mais leur taux d’imposition est généralement plus bas. Au Canada, seuls 50 % des gains sont imposables.

Quel taux de change dois-je utiliser?

Pour assurer l’exactitude de vos calculs, vous devez déclarer vos revenus en dollars canadiens dans votre déclaration du Canada. Vous pouvez utiliser le taux de change annuel moyen établi par l’Agence du revenu du Canada ou la Banque du Canada.

Dois-je produire une déclaration pour le gouvernement de l’État?

Tout dépend de votre emplacement. Certains États comme l’Arizona et la Californie perçoivent de l’impôt, tandis que d’autres comme le Texas et le Nevada ne le font pas. La déclaration de revenus soumise à l’État est totalement distincte de celle produite pour le gouvernement fédéral. Tout impôt payé à un État peut faire l’objet d’un crédit pour impôt étranger au Canada.

Quels renseignements dois-je faire parvenir à l’ARC?

Si votre bien situé aux États-Unis est un bien de location et que son coût est supérieur à 100 000 $, vous devez remplir le formulaire T1135, Bilan de vérification du revenu étranger pour l’ARC. Vous n’avez pas à remplir ce formulaire si vous utilisez le bien uniquement à des fins personnelles.

La propriété d’un bien immeuble dans le Sud semble attrayante pour de nombreux Canadiens, surtout pendant les froids mois d’hiver. Vous devez cependant être prudent dans votre planification fiscale afin d’éviter que le rêve de détenir une résidence de vacances aux États-Unis ne tourne au cauchemar.